Zakup mieszkania jeszcze przed zawarciem związku małżeńskiego może rodzić wiele wątpliwości – szczególnie w kontekście rozwodu i podziału majątku. Wbrew powszechnej opinii, nie wszystko, co posiadają małżonkowie, automatycznie wchodzi do majątku wspólnego. W tym artykule wyjaśniamy, kiedy nieruchomość należy wyłącznie do jednego z małżonków, a kiedy – mimo zakupu przed ślubem – może pojawić się roszczenie drugiej strony.
Czy mieszkanie kupione przed ślubem należy do majątku wspólnego?
Zgodnie z polskim prawem, po ślubie małżonkowie z automatu wchodzą w ustrój wspólności majątkowej. Oznacza to, że co do zasady wszystko, co zostało nabyte po ślubie, należy do obojga małżonków – z pewnymi wyjątkami.
Jeśli jednak jedna ze stron nabyła mieszkanie przed ślubem, np. na podstawie aktu notarialnego w którym figuruje wyłącznie nazwisko jednej osoby, nieruchomość ta pozostaje jej majątkiem osobistym. Druga strona nie nabywa automatycznie żadnych praw do tego lokalu tylko z racji zawarcia związku małżeńskiego.
Kiedy współmałżonek może mieć roszczenia do mieszkania kupionego przed ślubem?
Choć zgodnie z prawem mieszkanie nabyte przed ślubem należy wyłącznie do osoby, która je kupiła, to w praktyce – szczególnie przy rozwodzie i podziale majątku – drugi małżonek może dochodzić zwrotu części poniesionych nakładów. Nie oznacza to nabycia współwłasności, ale może prowadzić do sporów i roszczeń finansowych.
Poniżej konkretne sytuacje, w których takie roszczenia mogą się pojawić:
- Spłata kredytu hipotecznego po ślubie: jeśli kredyt został zaciągnięty przed zawarciem małżeństwa, ale raty po ślubie były spłacane z pieniędzy pochodzących z wynagrodzenia obojga małżonków (czyli z majątku wspólnego), drugi małżonek może domagać się zwrotu połowy kwot przeznaczonych na spłatę kredytu w czasie trwania małżeństwa.
- Wspólne nakłady na nieruchomość: jeśli w trakcie małżeństwa para przeprowadziła remont generalny, zainwestowała w modernizację kuchni, łazienki, wymieniła instalacje, dobudowała piętro czy garaż – i wszystko to było finansowane z majątku wspólnego – drugi małżonek może dochodzić zwrotu części wartości tych ulepszeń.
- Dobrowolne przepisanie udziałów: jeśli właściciel mieszkania dokonał darowizny części nieruchomości na rzecz współmałżonka (np. w formie aktu notarialnego), albo sprzedał jej część za symboliczną kwotę – wówczas małżonek nabywa faktyczny udział własnościowy i staje się współwłaścicielem. W takim przypadku mieszkanie w całości lub części będzie podlegało podziałowi przy rozwodzie.
Co na to Kodeks rodzinny i opiekuńczy?
Prawo jasno określa, co wchodzi w skład majątku wspólnego, a co należy do majątku osobistego.
- Art. 31 §1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego: majątek wspólny obejmuje tylko te przedmioty, które zostały nabyte w trakcie trwania małżeństwa.
- Art. 33: do majątku osobistego zaliczają się m.in. rzeczy nabyte przed zawarciem małżeństwa, przez dziedziczenie lub darowiznę (chyba że darczyńca zaznaczy inaczej).
Najważniejszym dokumentem jest akt notarialny. Jeśli widnieje w nim tylko jedno nazwisko i data zakupu jest wcześniejsza niż data ślubu – nieruchomość pozostaje własnością tej osoby.
W przypadku sporu, druga strona może co najwyżej dochodzić zwrotu poniesionych nakładów, ale nie automatycznie uzyskać współwłasność.
Kredyt hipoteczny sprzed ślubu – kto odpowiada?
Zaciągnięcie kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości przed zawarciem związku małżeńskiego nie powoduje, że staje się on automatycznie wspólnym zobowiązaniem po ślubie. Zgodnie z przepisami prawa cywilnego oraz kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, za zobowiązania finansowe zaciągnięte przed ślubem odpowiada wyłącznie osoba, która podpisała umowę kredytową. Oznacza to, że małżonek nie ponosi odpowiedzialności za kredyt sprzed ślubu, nawet jeśli w trakcie trwania małżeństwa zamieszka w tej nieruchomości, czy przyczyni się do jej utrzymania.
Spłata kredytu po ślubie – co z majątkiem wspólnym?
Sytuacja komplikuje się, gdy po zawarciu związku małżeńskiego raty kredytu są regulowane z dochodów wchodzących w skład majątku wspólnego – czyli np. z pensji obojga małżonków. Choć formalnie kredyt nadal obciąża tylko jednego z nich, to zgodnie z orzecznictwem sądów, współmałżonek może mieć prawo do żądań zwrotu nakładów poniesionych z majątku wspólnego.
Innymi słowy – jeśli małżonkowie przez kilka lat wspólnie spłacali kredyt z pieniędzy pochodzących z ich pracy lub działalności gospodarczej, to przy rozwodzie lub podziale majątku współmałżonek może wystąpić z roszczeniem o zwrot części tych środków. Nie oznacza to jednak, że zyskuje automatycznie prawo własności do nieruchomości, która została kupiona przez drugą stronę jeszcze przed ślubem.
Przykład z praktyki:
Adam Nowak kupuje mieszkanie w 2018 r., przed ślubem. W 2020 r. zawiera związek małżeński z Beatą Nowak. Przez kolejne 5 lat rata kredytu w kwocie 2 000 zł miesięcznie – spłacana jest z dochodów obojga małżonków, trafiających na wspólne konto. W 2025 r. dochodzi do rozwodu.
Małżonka nie ma prawa domagać się współwłasności mieszkania, ale może zażądać zwrotu połowy rat spłaconych z majątku wspólnego – w tym przypadku może to być roszczenie o zwrot nakładów rzędu nawet 60 000 zł (połowa z 5 lat spłat).
Mieszkanie kupione przed ślubem a rozwód
W sytuacji rozwodu, mieszkanie należące do jednego z małżonków przed ślubem nie podlega podziałowi jako majątek wspólny. Druga strona nie może domagać się prawa własności, chyba że została wpisana jako współwłaściciel.
W praktyce taka nieruchomość nie jest uwzględniana w postępowaniu rozwodowym w zakresie podziału majątku wspólnego.
Jak skutecznie zabezpieczyć swoje prawa do mieszkania kupionego przed ślubem?
- Mieszkanie nabyte przed zawarciem małżeństwa należy do majątku osobistego właściciela – nawet jeśli po ślubie para w nim wspólnie mieszka lub inwestuje w jego modernizację.
- Małżonek nie nabywa żadnych praw własności do takiej nieruchomości z samego faktu zawarcia małżeństwa – niezależnie od tego, ile lat trwa związek.
- Inwestycje z majątku wspólnego – takie jak kosztowny remont, zakup nowego wyposażenia czy spłata rat kredytu – mogą prowadzić do roszczeń o zwrot poniesionych nakładów przy podziale majątku, ale nie powodują, że nieruchomość staje się współwłasnością.
Jak zabezpieczyć się przed ewentualnymi roszczeniami?
- Zawrzyj intercyzę (umowę majątkową małżeńską) – jeszcze przed ślubem lub w trakcie małżeństwa. Można w niej wyłączyć wspólność majątkową lub precyzyjnie określić, które składniki majątku pozostają osobiste.
- Zadbaj o dokumentację finansową – gromadź rachunki, faktury, potwierdzenia przelewów, które pokazują, z czyich środków zostały sfinansowane poszczególne wydatki na nieruchomość (np. remont, spłata rat, zakup wyposażenia).
- Spisz umowę o poniesionych nakładach – jeżeli wspólnie inwestujecie w mieszkanie należące do jednej osoby, warto zawrzeć pisemną umowę, która określi, w jakiej wysokości druga strona ma prawo żądać zwrotu nakładów w razie rozstania.
- Nie dopisuj współmałżonka jako współwłaściciela bez zastanowienia – wpisanie do księgi wieczystej (np. przez darowiznę) ma trwałe skutki prawne i oznacza faktyczną współwłasność.
- Skonsultuj się z prawnikiem – przed większymi inwestycjami lub zmianami w strukturze własności warto zasięgnąć porady, aby uniknąć niepotrzebnych sporów w przyszłości.
Potrzebujesz pomocy w sprawie podziału majątku lub rozwodu?
Skontaktuj się z kancelarią – pomożemy Ci chronić Twoje prawa i majątek.
