SPRZEDAŻ MAJĄTKU BEZ ZGODY MAŁŻONKA

Majątek wspólny małżonków tworzą składniki zakupione w trakcie trwania związku małżeńskiego za wspólne pieniądze. Małżonkowie mają prawo rozporządzać majątkiem wspólnym za obopólną zgodą. W sytuacji, w której dochodzi do ustania wspólności majątkowej małżeńskiej na skutek rozwodu, separacji lub umowy o rozdzielności majątkowej, każdy z małżonków może dokonać sprzedaży przedmiotu z majątku wspólnego za zgodą drugiego małżonka. Jeżeli jeden z małżonków po ustaniu wspólności ustawowej, a przed podziałem majątku wspólnego, sprzeda rzecz z majątku wspólnego bez zgody drugiego małżonka, uważa się, że taka czynność jest prawnie bezskuteczna, czyli nie wywołuje żadnych skutków prawnych.

Jakie są konsekwencje sprzedaży majątku wspólnego bez zgody małżonka?

Jak już wcześniej wspomniano, sprzedaż majątku wspólnego bez zgody małżonka nie wywołuje skutków prawnych. Nie oznacza to jednak, że na skutek sprzedaży rzeczy z majątku wspólnego i zapłaty ceny osoba trzecia nabywająca sprzedawaną rzecz nie staje się jej właścicielem. W takiej sytuacji małżonek, który został pokrzywdzony sprzedażą lub wyzbyciem się składnika z majątku wspólnego bez jego zgody, może domagać się przed sądem w sprawie o podział majątku, aby sąd przyjął równowartość tej rzeczy do rozliczenia pieniężnego między byłymi małżonkami lub dokonał ustalenia nierównych udziałów w majątku wspólnym.

Oznacza to, że małżonek, który sprzedaje np. samochód wchodzący w skład majątku wspólnego małżonków, chociażby był zarejestrowany tylko na niego, powinien liczyć się z tym, że będzie zobowiązany rozliczyć się z drugim małżonkiem z pieniędzy, które uzyskał ze sprzedaży. Pieniądze te stanowią majątek wspólny małżonków. Należy też pamiętać, że cena zawarta w umowie sprzedaży samochodu nie jest wiążąca i pokrzywdzony małżonek może domagać się ustalenia rzeczywistej ceny rynkowej sprzedanego pojazdu na dzień jego zbycia przez biegłego rzeczoznawcę.

Sąd natomiast, dokonując podziału majątku wspólnego winien takie rozporządzenie majątkiem wspólnym uznać za bezskuteczne w stosunku do pokrzywdzonego małżonka, innymi słowy za niebyłe. W takiej sytuacji Sąd określa wartość rynkową zbytego składnika majątkowego na dzień orzekania oraz dokonuje odpowiednich rozliczeń pieniężnych między małżonkami.

Sprzedaż nieruchomości z majątku wspólnego bez zgody małżonka?

Zgoda małżonka na sprzedaż majątku wspólnego wymagana jest zawsze. Jednak w kilku przypadkach czynność zbycia lub sprzedaży składników majątku wspólnego wymaga bezwzględnej zgody obojga małżonków. Dokonanie czynności bez zgody jednego z małżonków powoduje, że czynność taka jest nieważna. W praktyce jest ona wręcz niemożliwa, ponieważ – zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego – nie można przenieść własności nieruchomości bez formy aktu notarialnego. Kiedy zachodzi współwłasność małżeńska nieruchomości, notariusz nie przeprowadzi transakcji kupna-sprzedaży bez udziału obu małżonków lub pełnomocnictwa drugiego małżonka.

Do czynności prawnych, dla których ważności wymagana jest zgoda obydwojga małżonków, należy zbycie, obciążenie, zakup nieruchomości, gospodarstwa rolnego, przedsiębiorstwa. Ponadto dokonanie darowizny, której przedmiotem są składniki majątku wspólnego małżonków, wymaga bezwzględnej zgody ich obojga, nie licząc darowizn drobnych.

Sprzedaż majątku osobistego w małżeństwie

Majątek osobisty w małżeństwie to majątek należący wyłącznie do jednego małżonka. Majątek osobisty w uproszczeniu tworzą składniki nabyte przed zawarciem związku małżeńskiego lub w jego trakcie w drodze spadkobrania lub darowizny. Ponadto do majątku osobistego należą przedmioty uzyskane z tytułu odszkodowania za uszkodzenie ciała lub wywołanie rozstroju zdrowia albo z tytułu zadośćuczynienia za doznaną krzywdę, wynagrodzenie za pracę oraz nagrody majątkowe lub przedmioty osobiste należące do jednego małżonka. Zgoda drugiego małżonka na sprzedaż nieruchomości z majątku osobistego nie jest wymagana, ponieważ małżonek, do którego należy składnik majątku, może nim rozporządzać wedle swej woli.

Sprzedaż mieszkania zakupionego przed ślubem

Sprzedaż majątku osobistego w małżeństwie następuje na skutek decyzji małżonka, do którego majątek należy. Dzieje się tak w przypadku sprzedaży mieszkania zakupionego przed ślubem. Z tych powodów drugi małżonek nie może rościć sobie prawa do nieruchomości nabytej przed ślubem do majątku osobistego współmałżonka. Zachowuje natomiast uprawnienie do żądania zwrotu nakładów poczynionych na majątek osobisty współmałżonka. Oznacza to, że jeśli w czasie trwania związku małżeńskiego zostały poniesione na nieruchomość należącą do współmałżonka nakłady w postaci np. remontu domu, który następnie został sprzedany, można żądać od współmałżonka zwrotu części kosztów poniesionych w związku z przeprowadzonym remontem.

Należy również pamiętać, że pieniądze ze sprzedaży mieszkania zakupionego przed ślubem mogą wejść w skąd majątku wspólnego, jeśli tylko zasilą rodzinny budżet i połączą się ze wspólnymi pieniędzmi małżonków.

Sprzedaż mieszkania po rozwodzie

Jeśli rozwodzący się małżonkowie posiadają mieszkanie należące do majątku wspólnego, najkorzystniejsze jest dla nich zbycie go jeszcze przed orzeczeniem rozwodu. Procedura ta nie wiąże się z żadnymi dodatkowymi formalnościami. Takie rozwiązanie wymaga jednak zgodnego działania małżonków i porozumienia w kwestii podziału środków uzyskanych ze sprzedaży.

Jeśli rozwiedzeni małżonkowie nie są w stanie porozumieć się co do wspólnej nieruchomości (np. mąż nie zgadza się na podział majątku proponowany przez żonę), zwykle kierują sprawę do sądu. Sprawy majątkowe są jednak długotrwałe i przy braku współpracy stron mogą skończyć się w sposób niegodny z ich oczekiwaniami:

• fizycznym podziałem nieruchomości,
• przyznaniem mieszkania na własność jednemu z małżonków, który musi dokonać spłaty drugiego,
• sprzedażą mieszkania w drodze licytacji komorniczej i podziałem uzyskanych środków (zwykle niższych niż faktyczna wartość rynkowa mieszkania) pomiędzy małżonków.

Lepszym rozwiązaniem jest sprzedaż nieruchomości po rozwodzie bez podziału majątku przez sąd. Wówczas strony same decydują o cenie transakcyjnej mieszkania, nie ponoszą kosztów sądowych i komorniczych. Rozwiedzeni małżonkowie mogą sprzedać nieruchomość wspólnie lub – po uzyskaniu wyroku rozwodowego – dokonać w księdze wieczystej wpisu określającego części ułamkowe współwłasności mieszkania. Na tej podstawie każdy może zarządzać swoją częścią (np. skutecznie ją zbyć) niezależnie od drugiej osoby.

Sprzedaż domu po rozwodzie

Zasady podziału wspólnego majątku w postaci wolnostojącej nieruchomości nie różnią się od tych, które dotyczą sprzedaży mieszkania po rozwodzie. Sytuacja komplikuje się, jeśli wspólny dom stanął na działce będącej częścią majątku osobistego jednego z małżonków. Zgodnie z zapisami w Kodeksie cywilnym dom jest własnością właściciela działki. Czy zatem żona może ubiegać się o podział majątku po rozwodzie, gdy dom na działce męża został zbudowany w oparciu o wypracowane przez nią środki lub z pieniędzy stanowiących jej osobisty majątek?

Najprostszym rozwiązaniem jest w tym przypadku ustanowienie współwłasności działki na mocy aktu notarialnego. Jeśli małżonkowie nie mogą dojść takiego porozumienia, strona poszkodowana może dochodzić swoich praw na podstawie art. 231 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z Uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 11 marca 1985 r., sygn. akt III CZP 7/85, małżonek, który wspólnie ze swoim współmałżonkiem dokonał budowy na gruncie stanowiącym majątek odrębny tego współmałżonka, może w postępowaniu o podział majątku dorobkowego żądać przeniesienia własności udziału w tej nieruchomości na swoją rzecz.