ZASIEDZENIE NIERUCHOMOŚCI - KIEDY JEST MOŻLIWE

Zasiedzenie nieruchomości jest jednym ze sposobów nabycia własności nieruchomości przez jej wieloletnie i rzeczywiste posiadanie. Zasiedzenie nieruchomości następuje bez zgody dotychczasowego właściciela. Osoba, która fizycznie włada nieruchomością oraz zachowuje się jak jej właściciel, to znaczny wykonuje remonty, płaci podatki i opłaty, wynajmuje nieruchomość lub dzierżawi ją innym osobom może zostać uznana za jej samoistnego posiadacza i po upływie odpowiedniego czasu taką nieruchomość zasiedzieć, nabywając do niej tytuł prawny w postaci prawa własności.

Czym jest zasiedzenie nieruchomości oraz ile trwa?

Nieruchomość można zasiedzieć będąc w dobrej lub złej wierze. Zasiedzenie w dobrej wierze jest możliwe wówczas, gdy Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność przez zasiedzenie nieruchomości w dobrej wierze gdy posiada nieruchomość nieprzerwanie od 20 lat. Natomiast zasiedzenie w złej wierze ma miejsce w sytuacji, w której osoba władająca nieruchomością mimo, że zachowuje się jak jej właściciel zdaje sobie sprawę z tego, że nim nie jest i nie przysługuje jej żadne prawo do posiadania zajmowanej nieruchomości. Zasiedzenie w złej wierze następuje po upływie dłuższego czasu niż zasiedzenie w dobrej wierze i wynosi 30 lat.

Kiedy orzeka się zasiedzenie nieruchomości?

Nabycie własności przez zasiedzenie następuje już kolejnego dnia po upływie 20 lub 30-letniego nieprzerwanego okresu posiadania. Jednak sam upływ czasu nie wystarczy, aby stać się prawnym właścicielem nieruchomości ujawnionym w księgach wieczystych. Aby stać się nowym właścicielem nieruchomości przez zasiedzenie konieczne jest uzyskanie orzeczenia sądu. Tylko postanowienie sądu w tym zakresie potwierdza zmianę właściciela i nabycie prawa własności do nieruchomości dając tym samym podstawę do wpisu prawa własności w księdze wieczystej. W tym celu należy złożyć do sądu rejonowego w obrębie którego położona jest nieruchomość podlegająca zasiedzeniu wniosek o stwierdzenie zasiedzenia i wykazać spełnienie wszystkich wymagań prawnych, niezbędnych do wykazania zasiedzenia nieruchomości. Dodatkowo osoba ubiegająca się o stwierdzenia zasiedzenia przez sąd powinna wskazać osoby potencjalnie zainteresowane rozstrzygnięciem w sprawie. Do takich osób można zaliczyć dotychczasowego właściciela nieruchomości, najemcę lub spadkobierców. Sąd w postępowaniu o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości bada, czy dana osoba faktycznie władała nieruchomością jak właściciel przez odpowiedni dla zasiedzenia czas oraz czy posiadała nieruchomość w dobrej, czy w złej wierze.

Po uzyskaniu orzeczenia sądu o stwierdzeniu zasiedzenia nieruchomości, nowy właściciel powinien złożyć wniosek o wpis jej własności do ksiąg wieczystych lub założyć księgę wieczystą dla nieruchomości, jeśli takiej jeszcze nie posiada. Należy również pamiętać, że nabycie nieruchomości przez zasiedzenie podlega opodatkowaniu w wysokości 7% wartości nieruchomości. Nowy właściciel w ciągu miesiąca od daty uzyskania prawomocności postanowienia sądu powinien złożyć w urzędzie skarbowym zeznanie podatkowe i zapłacić podatek.

Dowody w sprawie o zasiedzenie nieruchomości

W sprawie o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości mogą być wykorzystane różne środki dowodowe. Wszystko zależy od potrzeb konkretnej sprawy i inicjatywy wnioskodawcy. Najczęstsze dowody jakie pojawiają się w sprawie o zasiedzenie nieruchomości to:

• dowody osobowe z przesłuchania świadków – np. sąsiadów lub członków rodziny, którzy posiadają wiedzę odnośnie tego kto i w jakim okresie władał nieruchomością jak właściciel, a także czy na nieruchomości przeprowadzane były w ostatnich latach remonty i w jaki sposób przebiegały granice nieruchomości.
• dowody z dokumentów: dokumenty (prywatne i urzędowe takie, jak np. wypis z rejestru gruntów, wypis z księgi wieczystej, akty notarialne, zeznania podatkowe, umowy najmu i dzierżawy) oględzin i zdjęcia nieruchomości (w tym zdjęcia lotnicze z map Google) mapy archiwalne, mapy z katastru nieruchomości.

Jakie nieruchomości podlegają zasiedzeniu (oraz jakich nie można zasiedzieć)?

Zasiedzenie może dotyczyć każdego z typów nieruchomości — zarówno mieszkania, domu, lokali oraz działek, jeśli tylko stanowią one odrębny przedmiot własności. Zasiedzenie nieruchomości dotyczy rzeczy, które mogą być odrębnym przedmiotem własności, co oznacza, że nie można zasiedzieć przykładowo – pokoju w mieszkaniu, piwnicy, czy strychu. Są to tylko części składowe nieruchomości, które same w sobie nie mogą stać się odrębnym przedmiotem prawa własności. Z tych powodów ich zasiedzenie jest niedopuszczalne.

Zasiedzenie podlegają nie tylko nieruchomości budynkowe (garaże), gruntowe (działki gruntu) czy lokalowe (mieszkania i lokale), ale zasiedzieć można także użytkowanie wieczyste lub służebności gruntowe, jeśli polegają one na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia.

Ile kosztuje zasiedzenie nieruchomości?

Do kosztów zasiedzenia nieruchomości należy zaliczyć już wcześniej wspomniany podatek od nabycia nieruchomości w drodze zasiedzenia w wysokości 7% wartości nieruchomości. Ponadto do kosztów należy również wliczyć koszty sądowe związane z postępowaniem w sprawie o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości oraz koszty ujawnienia prawa własności w księgach wieczystych.

Koszty sądowe inicjujące postępowanie w sprawie o stwierdzenie zasiedzenia, które należy uiścić składając do sądu wniosek to stała opłata, która wynosi 2000 zł. Natomiast koszt wpisu prawa własności do księgi wieczystej podlega opłacie w wysokości 200 zł.

Nabycie własności nieruchomości przez zasiedzenie 

Warunkiem koniecznym do uzyskania zasiedzenia przed sądem jest spełnienie przesłanek określonych w art. 172 § 1 kodeksu cywilnego, czyli posiadanie nieruchomości przez osobę nie będącą jej właścicielem, nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że dana osoba uzyskała posiadanie w złej wierze. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Posiadacz samoistny to osoba, która włada nieruchomością tak jak właściciel, chociaż nim nie jest z punktu widzenia prawa. Wszystkie uprawnienia związane z nieruchomością wykonuje samodzielnie, włada nią we własnym imieniu i interesie przez co jest uważana przez otoczenie za właściciela nieruchomości.

Jak wykazać zasiedzenie przed sądem?

Jeśli uznamy, że spełniliśmy warunki potrzebne do zasiedzenia nieruchomości i chcemy uregulować jej stan prawny powinniśmy uzyskać sądowe postanowienie o stwierdzeniu zasiedzenia nieruchomości. W innym przypadku nie będzie mogli w przyszłości swobodnie dysponować taką nieruchomością, sprzedać jej ani darować. Przygotowujemy stosowny wniosek zachowując wymogi formalne określone w kodeksie postępowania cywilnego, określamy dokładnie nieruchomość oraz wskazujemy osoby zainteresowane sprawą, np. poprzednich właścicieli lub ich spadkobierców. Wniosek powinien zostać należycie opłacony kwotą 2000 zł, zaś potwierdzenie dokonania opłaty dołączone do wniosku. Najważniejszą częścią wniosku jak i całego postępowania sądowego będą wskazywane dowody, które powinny przekonać Sąd do stwierdzenia zasiedzenia na rzecz wnioskodawcy. W tym celu można wykorzystać dowód z przesłuchania świadków, wypis i wyrys mapy ewidencyjnej z rejestru gruntów, potwierdzenia zapłaty podatków i inne, które potwierdzą twierdzenia zawarte we wniosku o zasiedzenie i umożliwią uzyskanie korzystnego rozstrzygnięcia w sprawie.