Umowa przedwstępna jest umową w której strony lub jedna ze stron zobowiązuje się do zawarcia umowy przyrzeczonej własności. Oznacza to, że strony w umowie przedwstępnej zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy docelowej, której najważniejsze postanowienia zawierane są w umowie przedwstępnej. Inaczej mówiąc, jeśli jedna ze stron nosi się z zamiarem sprzedaży mieszkania i znajduje kupca, który stara się o kredyt i sprzedaż mieszkania jest możliwa dopiero po uzyskaniu pozytywnej decyzji kredytowej wówczas strony mogą umówić się na sprzedaż mieszkania, ustalić cenę i datę sprzedaży.
Jeśli któraś ze Stron chce się zabezpieczyć i mieć gwarancję, że do umowy sprzedaży w przyszłości dojdzie wówczas mogą zawrzeć ze sobą właśnie umowę przedwstępną, W takiej umowie umawiają się, że właściciel mieszkania zobowiązuje się do jego sprzedaży nabywcy za określoną ceną, a nabywca zobowiązuje się je zakupić w określonym terminie.
Umowa przedwstępna – kiedy jest ważna?
Umowa przedwstępna dla swej ważności, powinna wskazywać to, co jest istotne dla umowy właściwej, tj.:
- strony podpisujące umowę, tj. kupującego i sprzedającego (imię, nazwisko, miejsce zamieszkania, nr dokumentu tożsamości),
- szczegółowo opisany przedmiot umowy: dane właściciela działki, numer księgi wieczystej, lokalizacja i numer działki, mapa, wypisy z ewidencji gruntów – jeżeli są,
- cenę nieruchomości.
Koniecznie jest również dla ważności umowy złożenie podpisów obu stron oraz wskazania miejsca i daty jej zawarcia. Natomiast, dla oceny o tym kiedy jest ważna nie ma znaczenia zawarcie jej przed notariuszem lub nie, aczkolwiek zachowanie formy akt notarialnego nie tylko daje nam pewność, że umowa taka zostanie prawidłowo skonstruowana, ale również zyskujemy dodatkowe uprawnienie opisane poniżej.
Umowa przedwstępna u notariusza
Umowa przedwstępna kupna – sprzedaży mieszkania może być zawarta w dowolnej formie. Polskie prawo nie wymusza sporządzenia umowy w formie aktu notarialnego. Jednakże, w sytuacji gdy jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, sposób sporządzenia umowy przedwstępnej ma ogromne znaczenie. Zawarcie umowy przedwstępnej u notariusza daje stronie zainteresowanej zawarciem umowy docelowej uprawnienie do dochodzenia przymusowego jej zawarcia przed sądem, jeżeli druga strona nie chce wywiązać się z tego obowiązku. Zawarcie umowy przedwstępnej w formie pisemnej bez zachowania formy aktu notarialnego, nie zapewnia stronie zainteresowanej doprowadzenia do zawarcia docelowej umowy sprzedaży na drodze sądowej, a daje jej wyłącznie roszczenie o zapłatę odszkodowania w zakresie szkody, jaką poniosła licząc na zawarcie umowy docelowej sprzedaży. Forma aktu notarialnego, czyli sporządzenie umowy przedwstępnej u notariusza jest jednak już konieczne dla zawarcia docelowej umowy sprzedaży nieruchomości przenoszącej własność.
Termin zawarcia umowy przyrzeczonej
Przy podpisywaniu umowy przyrzeczonej u notariusza należy pamiętać, aby dosyć precyzyjnie wskazać termin zawarcia umowy docelowej, czyli ostatecznej umowy sprzedaży. Termin ten powinien zostać wskazany przez podanie konkretnej daty. Brak wskazania terminu nie powoduje nieważności umowy przyrzeczonej, ale znacznie komplikuje wyegzekwowanie obowiązku zawarcia umowy docelowej. W sytuacji w której brak jest terminu w umowie przedwstępnej, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeśli obydwie strony są uprawnione do żądania jej zawarcia wówczas wiążący jest termin strony, która wcześniej złożyła oświadczenie w tym zakresie. Pamiętać jednak należy, że z żądaniem zawarcia umowy przyrzeczonej strona uprawniona może wystąpić w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej.
Jakie dokumenty do umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania?
Dokumenty jakie należy przygotować przed spotkaniem u notariusza, celem podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży mieszkania, to przede wszystkim:
- dokumenty potwierdzające dane osób fizycznych lub prawnych (dowód tożsamości, statut, umowa lub uchwały spółki);
- tytuł prawny do danej nieruchomości, będzie to np. prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, notarialny akt poświadczenia dziedziczenia, wypis aktu notarialnego obejmującego umowę darowizny lub sprzedaży na podstawie, której nabyta została nieruchomość przez sprzedającego;
- aktualne zaświadczenie z którego wynika że nieruchomość nie jest położona na obszarze zdegradowanym ani na obszarze rewitalizacji;
- wydruk ze strony internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości Rzeczypospolitej Polskiej zawierający Podsystem Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych z dnia 14 marca 2022 roku odzwierciedlający treść księgi wieczystej danej nieruchomości lub nr księgi wieczystej;
- aktualne zaświadczenie wydane przez Spółdzielnię Mieszkaniową o przysługującym prawie do lokalu będącym przedmiotem umowy- jeżeli przedmiotem umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania, jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Koszt umowy przedwstępnej u notariusza 2022
Zawarcie umowy przedwstępnej u notariusza wiąże się z kosztami, które wynikają z rozporządzenia w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.
Maksymalne wysokości stawek, przekładające się na koszt umowy przedwstępnej u notariusza przedstawia tabela poniżej:
| Cena nieruchomości | Wysokość taksy notarialnej |
| do 3000 zł | 100 zł |
| od 3000 zł do 10 000 zł | 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3 000 zł |
| od 10 000 zł do 30 000 zł | 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł |
| od 30 000 zł do 60 000 zł | 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł |
| od 60 000 zł do 1 000 000 zł | 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł |
| od 1 000 000 zł do 2 000 000 zł | 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł |
| powyżej 2 000 000 zł | 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, lecz nie więcej niż 10 000 zł |
Do powyższych kwot należy doliczyć opłatę za wniosek wieczystoksięgowy o ujawnienie roszczenia w wysokości 246 zł brutto oraz kwotę 150 zł tytułem opłaty sądowej. Niezależnie od tego dochodzą jeszcze koszty wypisów aktu notarialnego w wysokości około 100 zł.
Kto płaci za umowę przedwstępną u notariusza?
W przepisach brak jest regulacji dotyczących tego kogo obciążają koszty notarialne związane z podpisaniem aktu notarialnego umowy przedwstępnej. W praktyce koszty te obciążają nabywcę nieruchomości. Brak jest jednak jakichkolwiek przeciwwskazań, aby strony zobowiązały się w akcie notarialnym umowy do pokrycia tych kosztów po połowie, co oznacza, że ostateczna decyzja dotycząca tego kto płaci za umowę przedwstępną u notariusza należeć będzie do stron.
Zadatek a zaliczka w umowie przedwstępnej
Zadatek i zaliczka są naprzemiennie stosowaną formą zabezpieczenia się stron w umowie i pełnią rolę motywującą strony do jej wykonania. Zarówno zadatek jak i zaliczka mogą zostać ustalone w dowolnej wysokości. Zadatek zazwyczaj ustala się na poziomie, który ma na celu zniechęcić drugą stronę do wycofania się z umowy. W praktyce strona dająca zadatek, np. Kupujący może w sytuacji w której osoba, która zadatek otrzymała np. Sprzedający zażądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości, jeśli ta ostatnia wycofuje się z umowy. Jeśli natomiast strona dająca zadatek chce się wycofać, wówczas strona która zadatek otrzymał,a może go zatrzymać. Jest to znacząca różnica między zadatkiem a zaliczką, w przypadku zaliczki w żadnym wypadku nie można żądać jej zwrotu w podwójnej wysokości. W przypadku nie wykonania umowy zaliczka jest zwracana w tej samej wysokości.
Zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży działki lub mieszkania u notariusza, nie w każdym przypadku gwarantuje całkowite zabezpieczenia interesów obydwu Stron. Wnikliwa analiza umowy powinna obejmować dostateczne zabezpieczenie się Stron równie przez umieszczenie w zapisach umowy odpowiednich kar umownych, terminów, prawidłowego opisu nieruchomości, oraz zabezpieczenia na wypadek braku zapłaty ceny.
