Prawo pierwokupu to przysługujące określonemu podmiotowi (osobie, instytucji) prawo do zakupu danej rzeczy w pierwszej kolejności wówczas, gdy jej aktualny właściciel postanowi ją sprzedać. Instytucja prawa pierwokupu znana jest już od czasów starożytnych. W Polsce po raz pierwszy została uregulowana prawnie w 1961 r. na mocy ustawy o gospodarce nieruchomościami, dając władzom PRL narzędzie umożliwiające ograniczanie własności prywatnej. Obecnie prawo pierwokupu nie odnosi się wyłącznie do nieruchomości, a jego zasady regulują art. 596-602 Kodeksu cywilnego.
Co to jest prawo pierwokupu?
Zgodnie z art. 596 Kodeksu cywilnego prawo pierwokupu to sytuacja, w której ustawa lub czynność prawna zastrzega dla jednej ze stron pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy na wypadek, gdyby druga strona sprzedała tę rzecz osobie trzeciej. Oznacza to, że dana rzecz – ruchomość lub nieruchomość – może zostać sprzedana osobie trzeciej tylko wówczas, gdy swojego prawa nie wykona podmiot uprawniony do pierwokupu.
Z prawa pierwokupu skorzystać można dopiero w chwili, gdy właściciel danego przedmiotu (zobowiązany) podejmie jego sprzedaż – w przeciwnym razie nie pociąga za sobą żadnych skutków. Co więcej, prawo pierwokupu stosuje się wyłącznie w odniesieniu do umowy sprzedaży. Nie ogranicza w żaden sposób zobowiązanego, jeśli chce on przenieść własność na podstawie innego tytułu prawnego, np. darowizny, zamiany czy rozrządzenia testamentowego.
Kto ma prawo pierwokupu?
Prawo pierwokupu działki czy dzieła sztuki może wynikać z przepisów prawa lub z zawartej umowy. Pierwszy przypadek dotyczy m.in. sytuacji uregulowanych ustawą o gospodarce nieruchomościami. Przykładowo, na jej mocy gminie przysługuje prawo pierwokupu nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków.
Z czynności prawnych (tj. zawieranych umów) wynika najczęściej prawo pierwokupu dzierżawcy lub najemcy. Zastrzegane jest ono zwykle przy sporządzaniu umowy dzierżawy/najmu celem ochrony interesów dzierżawcy/najemcy (np. aby sprzedaż podnajmowanej nieruchomości osobie trzeciej nie zmusiła go do zmiany siedziby).
W sytuacji, gdy prawem pierwokupu do danego przedmiotu dysponuje więcej niż jeden podmiot, ale nie wszyscy są zainteresowani zakupem, określona osoba/instytucja może skorzystać ze swojego uprawnienia samodzielnie (tj. z pominięciem pozostałych uprawnionych). Jednocześnie należy pamiętać, że prawo pierwokupu ma charakter niezbywalny i niepodzielny. Oznacza to, że uprawniony nie może go na drodze czynności prawnej odstąpić osobie trzeciej (aczkolwiek prawo pierwokupu podlega dziedziczeniu, jako część masy spadkowej) albo wykorzystać go jedynie w pewnym zakresie np. nabywając część przedmiotowej nieruchomości.
Jak skorzystać z prawa pierwokupu?
Do zastrzeżenia prawa pierwokupu może dojść na wiele sposobów, natomiast istnieją ściśle określone zasady jego wykonania. Uprawniony musi złożyć zobowiązanemu oświadczenie, że wyraża chęć zakupu, a oświadczenie to musi mieć taką samą formę, jak umowa sprzedaży, która ma zostać zawarta. Innymi słowy, w przypadku prawa pierwokupu nieruchomości, którą – jak wiadomo – można nabyć wyłącznie na drodze umowy notarialnej, oświadczenie o jego wykonaniu musi mieć postać aktu notarialnego. Złożenie takiego oświadczenia jest równoznaczne z zawarciem umowy sprzedaży.
Realizacja prawa pierwokupu następuje zwykle po tym, jak właściciel zawiadomi uprawnionego o chęci sprzedaży danego przedmiotu. Jeśli wcześniej doszło do zawarcia warunkowej umowy sprzedaży z osobą trzecią (takiej, w której zaznaczono, że przeniesienie własności nastąpi, jeśli uprawniony nie skorzysta z prawa pierwokupu), zobowiązany musi przedstawić jej treść uprawnionemu. Jeśli skorzysta on z przysługującego mu prawa, to stanie się właścicielem na ujętych w umowie z osobą trzecią warunkach.
Ustawa wyznacza określony czas na skorzystanie z prawa pierwokupu. O ile strony nie uzgodnią inaczej, w przypadku nieruchomości jest to miesiąc, a innych przedmiotów – tydzień od chwili otrzymania zawiadomienia o sprzedaży. Jeśli w tym czasie uprawniony nie złoży oświadczenia o woli wykonania swojego prawa, to właściciel może zawrzeć właściwą (bezwarunkową) umowę sprzedaży z osobą trzecią, a prawo pierwokupu definitywnie wygasa.
Jakie są skutki naruszenia prawa pierwokupu?
Konsekwencje sytuacji, w której zobowiązany dokona sprzedaży rzeczy objętej prawem pierwokupu, nie zawiadomiwszy o tym uprawnionego, zależą od tego, kto jest uprawnionym. W większości przypadków sprzedający będzie musiał ponieść odpowiedzialność odszkodowawczą wobec uprawnionego. Zazwyczaj polega ona na zwrocie kosztów związanych z samym ustanowieniem prawa pierwokupu (tj. odszkodowanie nie obejmuje następstw faktu, że uprawniony nie stał się właścicielem danego przedmiotu).
W przypadku prawa pierwokupu dzierżawcy lub współwłaściciela, dokonana (bezwarunkowo) sprzedaż danego przedmiotu osobie trzeciej jest po prostu nieważna – nie wywołuje żadnych skutków prawnych. Ta sama zasada dotyczy sytuacji, w której uprawnionym jest Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego.
